ECLI:NL:RBZWB:2015:7767

Rechtbank Zeeland-West-Brabant · 02-12-2015 · zaaknummer C/02/281474 / HA ZA 14-347

Inhoudsindicatie

De Fouw c.s. zijn eigenaar van één of meer hotelappartementen/hotelsuites – verder de suites – in Grand Hotel Ter Duin te Burgh-Haamstede. Zij hebben met DPP een voorovereenkomst en koop-/aannemingsovereenkomst gesloten ter zake van de koop van de suites. De suites worden op basis van een door de eigenaar met Ter Duin Exploitatie B.V. – verder de exploitant – gesloten verhuurbemiddelings- en beheerovereenkomst door de exploitant verhuurd. De voorovereenkomst voorziet in een door DPP te verstrekken nettorendementsgarantie voor de duur van 5 jaar. Door eisers is met DPP een garantie overeenkomst gesloten die inhoudt dat DPP zich garant stelt voor een jaarlijks netto rendement uit de exploitatie van 7% op de koopsom c.q. investering in de suite en daarbij behorende standaard inventaris voor de duur van 5 jaar. De kern van het geschil is gelegen in de wijze waarop partijen het begrip nettorendement uitleggen. De eigenaren verwijzen naar de begrippen zoals gebezigd in de bereidverklaring, artikel 8 van de voorovereenkomst, naar pagina 62 van de projectbrochure, naar de berekening van het (netto)rendement op pagina 60 van die brochure, naar de overweging op pagina één van de garantieovereenkomst en naar de artikelen 4,9 en 10 daarvan. De eigenaren stellen dat om te komen tot het bedrag dat DPP verschuldigd is uit hoofde van het door haar gegarandeerde netto rendement op het maximum garantiebedrag in mindering moet worden gebracht de uit de verhuur gegenereerde huuropbrengst verminderd met alle kosten die verband houden met de suite. Volgens DPP moet het door haar uit hoofde van het gegarandeerde netto rendement te betalen bedrag worden berekend door op het maximum garantiebedrag de gegenereerde huuropbrengsten in mindering te brengen, zonder aftrek van alle kosten die verband houden met de suite en, subsidiair, in het geval de rechtbank anders oordeelt, verminderd met de in projectbrochure opgenomen voorbeeldberekening opgenomen posten. De rechtbank overweegt dat bij de beantwoording van de vraag hoe in een schriftelijk contract een contractbeding moet worden uitgelegd het in de regel niet alleen aankomt op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Bij deze uitleg dient de rechter rekening te houden met alle bijzondere omstandigheden van het geval. De kenbare bedoelingen van partijen zijn bij de uitleg van groot belang. Hoewel de uitleg van een schriftelijk contract niet alleen dient plaats te vinden aan de hand van alleen de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het contract is de taalkundige betekenis die de bewoordingen in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben bij de uitleg van een geschrift wel van (groot) belang. De rechtbank overweegt voorts dat als feit van algemene bekendheid mag worden verondersteld dat daar waar gesproken wordt over netto inkomsten, dat de inkomsten betreft waarop kosten die gemaakt moeten worden om de inkomsten te genereren in mindering zijn gebracht. Daar waar in de voor- en garantieovereenkomst het begrip nettorendement wordt gehanteerd moet dan ook aangenomen worden, gelet op hetgeen onder netto wordt verstaan, dat daarmee het rendement wordt bedoeld berekend aan de hand van de huurinkomsten waarop kosten om deze te verwerven in mindering zijn gebracht. De rechtbank is van oordeel dat de eigenaren ook op grond van hetgeen op pagina 62 van de projectbrochure staat, en de voorbeeldberekening daarin op bladzijde 60, het begrip ook zo hebben kunnen interpreteren en ervan uit mochten gaan dat ook DPP dat deed. De rechtbank is gelet op het vorenstaande van oordeel dat DPP niet gevolgd kan worden in haar betoog dat bij de berekening van de feitelijke uitbetaling, zoals in artikel 9 is vermeld, uitgegaan moet worden van de werkelijk bruto gegenereerde huuropbrengst van de hotelstudio. Immers, dat leidt tot een berekening waarin DPP geen netto rendement garandeert omdat in dat geval de kosten voor rekening van de eigenaren blijven. Met betrekking tot de vraag met welke kosten rekening moet worden gehouden bij de berekening van de nettorendementsgarantie overweegt de rechtbank dat uit artikel 10 van de garantieovereenkomst volgt dat dat de kostenposten betreft vermeld in de voorbeeldberekening van de projectbrochure, zijnde de met de eigendom van de hotelsuites gemoeide vaste lasten.

Rechters

In deze uitspraak zijn geen namen van rechters gepubliceerd.

Advocaten

• M. Trouwborst
• M.P. van Leeuwen

Gemachtigden en juristen in deze zaak

In deze uitspraak zijn geen gemachtigden of juristen met naam genoemd.