ECLI:NL:RBSGR:2011:BQ9197

Rechtbank 's-Gravenhage · 25-05-2011 · zaaknummer AWB 10/8661 WOZ

Inhoudsindicatie

Wet WOZ. Waardebepaling met behulp van huurwaardekapitalisatiemethode moet op gerealiseerde marktgegevens berusten. Lump sums om waardedrukkende factoren in vastgestelde waarde te verdisconteren, dienen te worden onderbouwd. Verweerder maakt niet aannemelijk dat de vastgestelde waarde van een bedrijfspand niet te hoog is. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft de waarde van het bedrijfspand bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemetode. Het taxatierapport waarmee verweerder de waarde onderbouwt bevat geen gegevens waaruit blijkt hoe de huurwaarde van het bedrijfspand is herleid uit de huurwaarden van de in het rapport genoemde vergelijkingsobjecten. Het rapport maakt niet inzichtelijk of en zo ja op welke wijze bij deze herleiding is rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Voorts neemt verweerder bij de herleiding van de huurwaarde van de onroerende zaak en bij de bepaling van de huurwaardekapitalisatiefactor uitsluitend getaxeerde huurwaarden in aanmerking. Deze getaxeerde huurwaarden zijn geen daadwerkelijk bedongen huurprijzen. Mocht het zo zijn dat de getaxeerde huurwaarden van gerealiseerde huurprijzen zijn afgeleid, dan ontbreken gegevens daarover in het taxatierapport. Uit het taxatierapport blijkt niet dat de daarin genoemde gerealiseerde huurprijzen op enigerlei wijze zijn gebruikt bij de bepaling van de in het taxatieverslag genoemde huurwaarden en huurwaardekapitalisatiefactoren. Verweerder stelt dat hij met het achterstallig onderhoud en de ongunstige ligging rekening heeft gehouden door € 30.000, onderscheidenlijk € 40.000 op de waarde in mindering te brengen. De rechtbank begrijpt hieruit dat verweerder eerst op de hiervoor beschreven wijze een waarde van de onroerende zaak heeft bepaald, waarin waardedrukkende invloeden geen rol spelen, en vervolgens deze theoretische waarde met twee lump sums heeft verlaagd om de waardedrukkende invloed alsnog tot uitdrukking te brengen. Nog daargelaten dat de theoretische waarde slechts in ondergeschikte mate op gerealiseerde marktgegevens berust, heeft verweerder de door hem toegepaste lump sums niet onderbouwd met enig bewijs, zoals bijvoorbeeld een raming van de kosten van het herstel van het achterstallig onderhoud en de lekkages, alsmede van de kosten van de maatregelen die nodig zijn om de gevolgen van de overlast afkomstig van het naastgelegen timmermansbedrijf weg te nemen

Rechters

• G.J. van Leijenhorst

Advocaten

In deze uitspraak zijn geen advocaten of gemachtigden met naam genoemd.

Partijen

• de gemeente Teylingen

  verweerder · overheid

Overheidspartijen

• de gemeente Teylingen

  verweerder

Gemachtigden en juristen in deze zaak

In deze uitspraak zijn geen gemachtigden of juristen met naam genoemd.