ECLI:NL:RBDHA:2015:4219
Rechtbank Den Haag · 02-04-2015 · zaaknummer AWB - 14 _ 7668, SGR 14-7669, SGR 14-7670 en SGR 14-7671
Inhoudsindicatie
In het taxatierapport en in het ter zitting overgelegde overzicht gaat verweerder voor alle onroerende zaken uit van een kapitalisatiefactor van 8,4. Verweerder gaat bij de berekening van de kapitalisatiefactor onder meer ter bepaling van het netto aanvangsrendement uit van een risico opslag van 4,4 % en van een leegstandsrisico van 29 % als onderdeel van de exploitatielasten. Uit de van toepassing zijnde ‘Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24’ komt naar voren dat de risico opslagen gemiddeld toenemen naar mate de kwaliteit van de locatie en van het vastgoed afnemen. Met hetgeen door verweerder is aangevoerd is aannemelijk dat de onroerende zaken op waardepeildatum in goede staat verkeren en sprake is van een goede ligging. Echter voor het overige zijn de waarden onvoldoende onderbouwd. Zo geeft het ingebrachte taxatierapport slechts een onderbouwing van de waarde voor 3 van de 4 onroerende zaken en wordt gewerkt met verschillende huurprijzen voor één van de objecten, die ook weer als referentie is gebruikt voor de andere objecten. Verder is geen verklaring gegeven waarom van een lager risico opslag moet worden uitgegaan dan de ondergrens volgens Normblad WOZ-taxatierapport huurwaardekapitalisatiemethode. Eiseres heeft de door haar bepleite risico opslag van 7,5% waarbij zij er van uitgaat dat de onroerende zaken niet goed verhuurbaar zullen zijn als de huidige huren aflopen, niet althans onvoldoende onderbouwd. Dit geldt eveneens voor het door eiseres bepleite leegstandspercentage. Er dient immers te worden uitgegaan van een geobjectiveerd leegstandsrisico. Bovendien volgt uit het standpunt van eiseres dat zij de factor leegstand zowel in het leegstandsrisico als in de risico opslag meeneemt. Hierdoor heeft eiseres de door haar vastgestelde kapitalisatiefactor te laag berekend en heeft zij gelet daarop de door haar bepleite waarden van de onroerende zaken evenmin aannemelijk gemaakt.
Rechters
Advocaten
In deze uitspraak zijn geen advocaten of gemachtigden met naam genoemd.
Partijen
[eiseres]
eiseres · onbekend
Gemachtigden en juristen in deze zaak
In deze uitspraak zijn geen gemachtigden of juristen met naam genoemd.
Bron: openbaar gepubliceerde uitspraak van de Rechtspraak. Wij tonen alleen de metadata en de inhoudsindicatie zoals gepubliceerd; de volledige uitspraak lees je bij de bron. Klopt er iets niet of wilt u dit niet zo? Meld het via de contactpagina.